Разходи и данък при продажба на имот: какво реално остава за продавача

Продажна цена, договорена цена и нетна сума: това са три различни неща

При имотите често се говори за „цена“, но в една продажба има поне три различни числа.

Цена в обявата е сумата, с която излизате на пазара. Тя може да е по-висока от реалистичната очаквана цена, защото оставя място за преговори, или да е твърде висока и да спре интереса още в началото.

Договорена цена е сумата, за която купувачът и продавачът реално се споразумяват. Тя може да е под цената в обявата, особено ако имотът стои дълго време, има документален въпрос, купувачът плаща бързо или има конкуриращи се обяви в района.

Нетна сума е това, което остава за продавача след разходите и плащанията, свързани със сделката. Това е числото, което трябва да Ви интересува, ако планирате следваща покупка, погасяване на кредит, разделяне на сума между наследници или друг финансов ход.

Кои разходи може да намалят сумата за продавача

Не всеки продавач има всички тези разходи. Точно затова е важно да ги подредите предварително и да отбележите кои са приложими за Вашия имот.

Практически извод: продавачът трябва да прави сметка не само за „разходите по нотариуса“, а за всички пера, които намаляват резултата от продажбата.

Кой обичайно плаща нотариални такси, местен данък и такса вписване

При стандартна покупко-продажба купувачът обичайно поема местния данък при придобиване, нотариалната такса и таксата за вписване на нотариалния акт. Това е пазарна практика, но не е нещо, което продавачът трябва да приема на сляпо.

Причината е проста: страните могат да договорят различно разпределение на разходите. Ако купувачът иска по-ниска цена, бързо изповядване или конкретно условие, въпросът „кой какво плаща“ може да стане част от преговорите.

За продавача важните проверки са:

1. Пише ли ясно в предварителния договор кой плаща местния данък, нотариалните такси и таксата за вписване.
2. Има ли разход, който купувачът очаква да бъде споделен, въпреки че първоначално не е казано.
3. Използва ли се по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка, когато се изчисляват дължими такси.
4. Има ли допълнителни разходи за ипотека на купувача, които изискват съдействие, срокове или документи от продавача.

За София местният данък при възмездно придобиване е съществен разход за купувача. Това има значение и за продавача, защото влияе на бюджета на купувача. Купувач, който смята само цената на имота, може по-късно да поиска отстъпка, когато види общата сума за сделката.

Данък при продажба на имот: кога въпросът трябва да светне в червено

Много хора търсят „данък при продажба на имот“ или „данък печалба при продажба на имот“, защото искат еднозначен отговор: дължа или не дължа. В реална сделка отговорът зависи от факти.

Има случаи, в които доходът от продажба на недвижим имот е необлагаем. Според чл. 13 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години. Не са облагаеми и доходите от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между придобиването и продажбата или замяната са изминали повече от пет години.

Когато случаят не попада в необлагаемите хипотези, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество по чл. 33 от ЗДДФЛ се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи. Това не означава автоматично, че всеки продавач плаща данък върху цялата продажна цена. Обичайният въпрос е дали има облагаема положителна разлика и как точно се доказва цената на придобиване.

Това е мястото, където не бива да се гадае. Данъчният резултат може да се промени според начина на придобиване, датите, документите, броя продадени имоти през годината, дали имотът е жилищен, дали е наследствен, дарен, придобит чрез делба, купен с кредит или притежаван в съсобственост.

Проверете данъка особено внимателно, ако:

1. Продавате имот, придобит скоро.
2. Продавате повече от един имот в рамките на година.
3. Имотът е дарен, наследствен или придобит чрез делба.
4. Има съсобственици с различни дати или основания за придобиване.
5. Имате цена на придобиване, която трудно се доказва с документи.
6. В нотариалния акт е записвана цена, различна от реално платената сума.
7. Получавате плащането на части в различни данъчни години.
8. Продавачът е чуждестранно лице или живее трайно извън България.

Пример за данъчна логика, без да се приема като консултация

Представете си, че имот е купен за 150 000 евро и се продава за 200 000 евро. Разликата е 50 000 евро. Ако продажбата е облагаема, по общата логика на чл. 33 ЗДДФЛ облагаемият доход се формира от положителната разлика, намалена с 10% разходи. Това би означавало облагаема база 45 000 евро преди прилагане на данъчната ставка.

Но тази сметка не е достатъчна, за да кажем какво дължите. Първо трябва да се провери дали продажбата изобщо е облагаема. После трябва да се види как се доказва цената на придобиване, има ли частични плащания, съсобственици, наследяване, дарение или други особености.

С други думи: данъкът не се проверява последен. Той се проверява преди да приемете оферта, защото може да промени минималната цена, под която не Ви е изгодно да продавате.

Данък при продажба на наследствен имот

При наследствен имот въпросът почти никога не е само „дължа ли данък“. Обикновено има поне още три въпроса: кой точно продава, какъв дял продава и от кога всеки наследник се счита за придобил своя дял.

Ако имотът е наследен от няколко души, всеки наследник може да има отделен данъчен резултат според своята част и документи. Ако част от имота е наследена, а друга част е придобита по друг начин, проверката става още по-конкретна.

Преди продажба на наследствен имот подгответе:

1. Удостоверение за наследници.
2. Документи за собственост на наследодателя.
3. Документи за делби, дарения или прехвърляния, ако има такива.
4. Информация за това дали всички наследници са съгласни да продават.
5. Данъчна проверка за всеки продавач, ако има съмнение за облагаем доход.

Тук не е разумно да се разчита на общ отговор от интернет. Две наследствени продажби могат да изглеждат еднакво за купувача, но да имат различен резултат за продавачите.

Ако подготвяте такъв казус, вижте и ръководството за продажба на наследствен апартамент в София.

Брокерска комисионна при продажба на имот

Брокерската комисионна е един от най-големите разходи, които продавачът може да има, ако реши да работи с брокер. Тя не е проблем сама по себе си. Проблем става, когато продавачът не знае точно какво е договорил.

Преди да подпишете договор с брокер, проверете:

1. Какъв е процентът или фиксираната сума.
2. Включен ли е ДДС или се начислява отделно.
3. Върху коя стойност се изчислява комисионната: цена в обявата, договорена цена, цена по предварителен договор или цена по нотариален акт.
4. Кога става дължима: при капаро, при предварителен договор, при нотариален акт или при друго условие.
5. Дължи ли се комисионна, ако купувачът дойде от Ваш контакт.
6. Има ли ексклузивност и какво означава тя на практика.
7. Какви конкретни действия са включени: оценка, снимки, обява, филтриране на купувачи, огледи, преговори, съдействие с документи.
8. Как се прекратява договорът, ако услугата не върви добре.

Пример:

Затова въпросът не е „с брокер или без брокер“. Въпросът е каква услуга получавате, срещу какви пари, при какви условия и как това влияе на нетната сума.

Отстъпката е реален разход, макар да не изглежда като фактура

Много продавачи смятат разходите като документи, комисионна и такси, но пропускат най-голямото перо: отстъпката в преговорите.

Ако пуснете имот за 210 000 евро, очаквате 200 000 евро, но приемете 192 000 евро след два месеца слаб интерес, реалната отстъпка не е дребен детайл. Тя е 8 000 евро под Вашата цена.

Отстъпката обикновено се появява, когато:

1. Началната цена е била твърде висока.
2. Имотът е сравняван с по-добре подготвени обяви в района.
3. Купувачът вижда проблеми, които продавачът не е адресирал предварително.
4. Документите не са готови и купувачът усеща риск.
5. Обявата стои дълго и започва да изглежда „застояла“.
6. Има натиск за бърза продажба.

Добрата подготовка не гарантира по-висока цена, но намалява вероятността да правите отстъпки за неща, които са можели да бъдат подредени предварително.

Разходи около ипотека и тежести

Ако имотът е ипотекиран, продажбата не е невъзможна. Но сметката и сроковете стават по-сложни.

Трябва да знаете:

1. Какъв е остатъкът по кредита към очакваната дата на сделката.
2. Има ли такса за предсрочно погасяване.
3. Как банката издава писмо за ангажимент за заличаване на ипотеката.
4. Как ще се разпредели плащането между продавача и банката.
5. Кога реално се заличава ипотеката.
6. Какви документи ще иска нотариусът.
7. Как ипотеката влияе на спокойствието на купувача.

Пример:

Това е съвсем различен финансов резултат от „продавам за 200 000 евро“.

Колко струва подготовката на имота

Подготовката не означава автоматично ремонт. При продажба в София понякога е разумно да се направят само няколко малки неща: почистване, изнасяне на излишни вещи, смяна на изгорели крушки, дребни поправки, по-добро осветяване, професионални снимки или ясна схема на разпределението.

Понякога по-голям ремонт не си струва. Ако купувачите в района търсят имот за основен ремонт, новата боя може да няма голямо значение. Ако обаче имотът изглежда занемарен на снимки, дори малка подготовка може да повлияе на първия интерес.

Решението трябва да се вземе с числа:

1. Колко ще струва подготовката.
2. Колко време ще отнеме.
3. Дали ще подобри снимките и огледите.
4. Дали ще намали аргументите за отстъпка.
5. Дали купувачите в този район ценят такъв тип подобрения.

Пример: ако 600 евро за почистване, изнасяне и дребни поправки правят обявата по-представителна и намаляват натиска за 3 000 евро отстъпка, това може да е разумен разход. Ако 8 000 евро ремонт няма да промени профила на купувача, може да е излишен.

Три примерни сметки за имот в София

Следващите примери не са обещание за резултат. Те показват как да мислите за нетната сума.

Сценарий 1: продажба без брокер, без ипотека, без данъчен проблем

Извод: дори без брокер и без ипотека, отстъпката и подготовката трябва да се броят.

Сценарий 2: продажба с брокерска комисионна

Извод: комисионната не трябва да се гледа отделно от отстъпката. Важен е общият резултат.

Сценарий 3: продажба с ипотека

Извод: при имот с ипотека продавачът трябва да гледа не само продажната цена, а и сумата, която остава след банката.

Какво да проверите преди предварителен договор

Преди да подпишете предварителен договор, трябва да знаете поне следното:

1. Каква сума ще получите като капаро.
2. При какви условия капарото се връща или задържа.
3. Кой плаща нотариални такси, местен данък и вписване.
4. Има ли разход, който купувачът очаква да споделите.
5. Има ли срокове, свързани с ипотека на купувача.
6. Има ли ипотека или тежест върху Вашия имот.
7. Всички съсобственици ли са съгласни с условията.
8. Проверен ли е въпросът с данъка при продажба на имота.
9. Ясно ли е кога и как ще получите остатъка от цената.
10. Ясно ли е какво точно остава в имота и какво се изнася.

Това не са дребни административни детайли. Всяка неяснота може да стане повод за отстъпка, забавяне или напрежение в последния момент.

Кога има смисъл да потърсите специалист преди продажба

Не всяка продажба изисква голям екип. Но има ситуации, в които самостоятелното гадаене е по-скъпо от консултацията.

Потърсете помощ, ако:

1. Не сте сигурни дали дължите данък при продажба на имота.
2. Имотът е наследствен или има няколко съсобственици.
3. Има ипотека, възбрана, тежест или стар документален въпрос.
4. Обмисляте договор с брокер, но не разбирате всички клаузи.
5. Получили сте оферта и не знаете дали е разумна.
6. Имотът вече е в обява, но интересът е слаб.
7. Купувачът настоява за бързо капаро или предварителен договор.
8. Разчитате на продажбата, за да купите друг имот.

В тези случаи целта не е някой да Ви каже „продавайте“ или „не продавайте“. Целта е да видите числата и рисковете преди да поемете ангажимент.

Как независимата консултация помага при тази сметка

Моята роля не е да заместя адвокат, счетоводител, нотариус, оценител или брокер. Ролята ми е да Ви помогна да подредите въпросите преди да започнете да плащате, подписвате или публикувате.

При подготовка за продажба гледаме:

1. Как ще изглежда Вашият имот спрямо други обяви в района.
2. Каква цена има смисъл да тествате и къде е рискът от надценяване.
3. Какви документи трябва да подготвите предварително.
4. Има ли казус, който изисква адвокат, счетоводител или нотариус.
5. Как брокерска комисионна, отстъпка и подготовка влияят на нетната сума.
6. Какви въпроси да зададете, преди да подпишете договор с брокер.
7. Какво да не обещавате на купувач, преди да сте проверили документите.

След консултацията получавате кратко писмено резюме с основните изводи, рискове и следващи стъпки за Вашия имот.

Често задавани въпроси

Финален извод

Продажната цена е само началото на сметката. По-важният въпрос е какво остава за Вас след разходите, отстъпките, комисионните, банката и евентуалния данък.

Преди да пуснете имота си на пазара, направете тази проверка. Така ще знаете каква цена има смисъл да търсите, какво можете да преговаряте и под коя сума продажбата вече не работи за Вашата ситуация.

Преди да публикувате обява или да приемете оферта, нека проверим как изглежда сметката за Вашия имот.

Опишете накратко имота, района, очакваната цена, етапа на продажба и най-големия си въпрос. Ще преценим каква консултация има смисъл и кои въпроси трябва да се проверят със специалист.

Източници за проверка

ЗДДФЛ, чл. 13 - необлагаеми доходи от продажба на недвижим имот

ЗДДФЛ, чл. 33 - облагаем доход от продажба на недвижимо имущество

НАП - продажба на имущество и недвижими имоти

Агенция по вписванията - такси и вписване на актове

Наредба на Столичен общински съвет за местните данъци

Какво да прочетете след това